Na co si dát pozor při smlouvě o nájmu bytu: Průvodce pro nájemníky

Základní náležitosti smlouvy o nájmu bytu

Nájemní smlouva na byt musí obsahovat několik zásadních náležitostí, bez kterých by nebyla platná. Mezi nejdůležitější patří přesná identifikace smluvních stran, tedy pronajímatele a nájemce. U fyzických osob je nutné uvést jméno, příjmení, datum narození a trvalé bydliště. V případě právnických osob se uvádí název společnosti, IČO a sídlo firmy. Další nezbytnou součástí je jednoznačné určení předmětu nájmu, tedy přesná specifikace bytu včetně jeho umístění, velikosti a vybavení. Byt musí být identifikován číslem jednotky podle katastru nemovitostí, adresou, podlažím a případně dalšími charakteristikami.

Doba trvání nájmu je rovněž klíčovým prvkem smlouvy. Může být sjednána na dobu určitou, kde musí být jasně stanoveno datum začátku a konce nájmu, nebo na dobu neurčitou. V případě doby neurčité stačí uvést pouze počáteční datum. Výše nájemného a způsob jeho placení představují další zásadní náležitost. Je třeba přesně stanovit částku nájemného, termín a způsob jeho úhrady, stejně jako specifikaci záloh na služby spojené s užíváním bytu.

Smlouva by měla obsahovat také ujednání o kauci, která může činit maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. Důležité je také stanovit práva a povinnosti obou smluvních stran, zejména v oblasti údržby bytu, provádění oprav a možností úprav bytu. Neopomenutelnou součástí jsou i pravidla pro užívání společných prostor domu a podmínky pro případné podnájemní vztahy.

V nájemní smlouvě by neměly chybět ani podmínky pro ukončení nájmu, včetně výpovědních důvodů a lhůt. Je vhodné upravit i způsob předání bytu při začátku a konci nájmu, včetně protokolu o předání a převzetí bytu. Součástí smlouvy by měl být i soupis vybavení bytu a jeho stavu v době předání nájemci.

Moderní nájemní smlouvy často obsahují také ustanovení o domácích zvířatech, možnosti kouření v bytě, pravidlech pro návštěvy či maximálním počtu osob užívajících byt. Důležité je také jasně vymezit, kdo hradí běžné opravy a údržbu bytu a stanovit limit pro drobné opravy, které hradí nájemce. Pronajímatel by měl ve smlouvě uvést i své kontaktní údaje pro případ havárií či nutných oprav.

Neopomenutelnou součástí jsou také ujednání o možnosti pronajímatele vstupovat do bytu za účelem kontroly jeho stavu, přičemž musí být stanoveny podmínky takové kontroly. V neposlední řadě by smlouva měla obsahovat ustanovení o pojištění bytu a odpovědnosti za škody, stejně jako způsob řešení případných sporů mezi pronajímatelem a nájemcem.

Práva a povinnosti pronajímatele

Pronajímatel má v rámci nájemního vztahu řadu důležitých práv a povinností, které jsou stanoveny jak občanským zákoníkem, tak konkrétní nájemní smlouvou. Základní povinností pronajímatele je předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. Pronajímatel musí udržovat po celou dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, což zahrnuje zajištění řádného a bezpečného provozu všech společných prostor.

Pronajímatel je oprávněn vstoupit do bytu pouze po předchozím oznámení nájemci, a to zejména za účelem kontroly stavu bytu, provedení potřebných oprav nebo údržby. Toto oznámení by mělo být učiněno v přiměřené době předem, obvykle několik dní. V případě havárie nebo bezprostředně hrozící škody může pronajímatel vstoupit do bytu i bez předchozího oznámení.

Mezi další významné povinnosti pronajímatele patří zajištění služeb spojených s užíváním bytu, jako je dodávka tepla, teplé a studené vody, odvoz odpadu a úklid společných prostor. Pronajímatel musí také provádět běžnou údržbu domu a zajišťovat opravy společných částí, pokud jejich potřeba nevznikla zaviněním nájemce.

Pronajímatel má právo požadovat po nájemci nájemné ve sjednané výši a termínu. V případě prodlení s platbou může požadovat zákonné úroky z prodlení. Pronajímatel může také požadovat přiměřenou jistotu (kauci), která nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Tuto jistotu je povinen vrátit při skončení nájmu, případně z ní může odečíst oprávněné pohledávky vůči nájemci.

V případě porušování povinností ze strany nájemce má pronajímatel právo na výpověď z nájmu, musí však dodržet zákonné výpovědní důvody a lhůty. Pronajímatel může také požadovat náhradu škody, pokud nájemce poškodí byt nebo jeho vybavení.

Pronajímatel je povinen zajistit pojištění nemovitosti, pokud se k tomu zavázal v nájemní smlouvě. Musí také respektovat právo nájemce na nerušené užívání bytu a zdržet se všech činností, které by mohly nájemce v užívání bytu omezovat. V případě plánovaných stavebních úprav nebo modernizace bytu musí pronajímatel nájemce včas informovat a případně mu nabídnout náhradní ubytování.

Důležitou povinností pronajímatele je také řádné vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu, které musí provést nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Případné přeplatky musí nájemci vrátit ve stanovené lhůtě. Pronajímatel je také povinen udržovat v bytě po celou dobu nájmu podmínky způsobilé k užívání, což zahrnuje zajištění dostatečného vytápění, funkční elektroinstalace a dalších základních potřeb pro běžné bydlení.

Práva a povinnosti nájemce

Nájemce má v rámci nájemního vztahu řadu důležitých práv a povinností, které jsou stanoveny jak zákonem, tak nájemní smlouvou. Základním právem nájemce je užívat pronajatý byt k bydlení v souladu s nájemní smlouvou. Nájemce může v bytě svobodně žít, přijímat návštěvy a používat veškeré vybavení, které je součástí pronájmu. Má také právo na zajištění základních služeb souvisejících s bydlením, jako je dodávka vody, elektřiny, tepla a odvoz odpadu.

Nájemce je povinen řádně a včas platit nájemné a zálohy na služby ve výši a termínech stanovených ve smlouvě. Musí také užívat byt řádným způsobem a předcházet jeho poškození. V případě zjištění jakýchkoliv závad nebo potřeby oprav je nájemce povinen tuto skutečnost neprodleně oznámit pronajímateli. Drobné opravy a běžnou údržbu bytu provádí nájemce na vlastní náklady, přičemž rozsah těchto oprav je definován právními předpisy.

Nájemce má právo provádět změny a úpravy bytu, ale pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. To se týká například malování, výměny podlahových krytin nebo instalace nového vybavení. Bez souhlasu pronajímatele může nájemce provádět pouze běžné dekorační úpravy, které nezasahují do konstrukce nebo charakteru bytu.

V oblasti soužití s ostatními obyvateli domu je nájemce povinen dodržovat pravidla dobrých mravů a domovní řád. To zahrnuje především udržování čistoty a pořádku ve společných prostorách, dodržování nočního klidu a ohleduplné chování vůči sousedům. Nájemce odpovídá za chování osob, které se s jeho vědomím v bytě zdržují.

Důležitým právem nájemce je možnost přijmout do své domácnosti další osoby. Musí však o tom informovat pronajímatele, pokud se tím zvýší počet osob žijících v bytě. V případě dlouhodobého pobytu další osoby (více než dva měsíce) je tato oznamovací povinnost nezbytná. Nájemce má také právo chovat v bytě zvíře, pokud to nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže.

Nájemce nesmí bez souhlasu pronajímatele přenechat byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě. Může však požádat pronajímatele o souhlas s podnájmem, který by měl být udělen v písemné formě. V případě dočasné nepřítomnosti má nájemce právo ponechat byt prázdný, musí však zajistit jeho pravidelnou kontrolu a údržbu, aby nedošlo k jeho poškození.

Při ukončení nájmu je nájemce povinen předat byt pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Musí odstranit veškeré změny, které v bytě provedl bez souhlasu pronajímatele, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak. Před předáním bytu je také povinen vyrovnat všechny své závazky související s užíváním bytu, včetně případných nedoplatků na nájemném a službách.

Doba trvání nájmu a výpovědní lhůta

Nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem může být sjednán na dobu určitou nebo neurčitou, přičemž každá z těchto variant má své specifické charakteristiky a důsledky. V případě nájmu na dobu určitou je třeba přesně stanovit datum začátku a konce nájemního vztahu. Tento typ smlouvy automaticky končí uplynutím sjednané doby, pokud se strany nedohodnou jinak nebo pokud nájemce nepokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po skončení nájmu, aniž by pronajímatel vyzval nájemce k opuštění bytu.

Nájem na dobu neurčitou poskytuje větší flexibilitu oběma stranám, ale zároveň vyžaduje dodržení zákonných postupů při jeho ukončení. Výpovědní doba je v tomto případě klíčovým prvkem a běžně činí tři měsíce, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak. Začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně.

Pronajímatel může nájem vypovědět pouze z důvodů stanovených zákonem, mezi které patří závažné porušení povinností nájemce, potřeba bytu pro vlastní bydlení pronajímatele nebo jeho příbuzných, či plánovaná rekonstrukce nebo demolice nemovitosti. Nájemce má naproti tomu právo vypovědět nájem i bez udání důvodu, musí však dodržet sjednanou nebo zákonnou výpovědní dobu.

V případě výpovědi ze strany pronajímatele z důvodu porušení povinností nájemce je nutné, aby pronajímatel nejprve písemně vyzval nájemce k nápravě. Teprve pokud nájemce nezjedná nápravu v přiměřené době, může pronajímatel přistoupit k výpovědi. Výpověď musí být vždy písemná a musí obsahovat důvod výpovědi, výpovědní dobu a poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat situacím, kdy je nájem sjednán na dobu určitou s možností automatického prodloužení. V takovém případě se nájem automaticky prodlužuje o stejnou dobu, na kterou byl původně sjednán, pokud jedna ze stran nesdělí druhé straně nejméně tři měsíce před uplynutím sjednané doby, že trvá na ukončení nájmu.

Je důležité si uvědomit, že výpovědní doba musí být dodržena i v případě, že se strany dohodnou na předčasném ukončení nájmu. Pokud se však obě strany písemně dohodnou, mohou nájem ukončit i bez výpovědní doby. Taková dohoda musí obsahovat přesné datum ukončení nájmu a podmínky předání bytu.

V některých případech může dojít k okamžitému ukončení nájmu, například pokud byt přestane být způsobilý k obývání nebo pokud nájemce zemře a v bytě nežijí další osoby s právem přechodu nájmu. Tyto situace jsou však výjimečné a zákon je přesně specifikuje.

Výše nájemného a způsob platby

Smluvní strany se dohodly na měsíčním nájemném ve výši 15.000 Kč (slovy: patnáct tisíc korun českých). Tato částka nezahrnuje poplatky za služby spojené s užíváním bytu, jako jsou dodávky elektřiny, plynu, vodné a stočné, odvoz odpadu, úklid společných prostor, provoz výtahu a další související služby. Nájemce se zavazuje hradit nájemné pravidelně každý měsíc, a to nejpozději do pátého dne příslušného kalendářního měsíce, za který je nájemné hrazeno. Platba bude prováděna bezhotovostním převodem na bankovní účet pronajímatele číslo 123456789/0800, vedený u České spořitelny, a.s. Jako variabilní symbol uvede nájemce číslo bytu.

Vedle nájemného je nájemce povinen hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které jsou stanoveny v celkové výši 3.500 Kč měsíčně. Tyto zálohy zahrnují předpokládané měsíční náklady na dodávku teplé a studené vody, vytápění, odvoz odpadu, úklid společných prostor, osvětlení společných prostor a provoz výtahu. Pronajímatel je oprávněn jednostranně upravit výši záloh na služby v případě změny cen nebo v závislosti na změně počtu osob užívajících byt, případně z jiných oprávněných důvodů.

Pronajímatel se zavazuje provést vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu vždy jednou ročně, nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období, kterým je kalendářní rok. Případný přeplatek či nedoplatek z vyúčtování je splatný do třiceti dnů od doručení vyúčtování nájemci. V případě prodlení s úhradou nájemného nebo záloh na služby je nájemce povinen uhradit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení.

Pronajímatel je oprávněn zvýšit nájemné jednou ročně o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyhlášeného Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok. Toto zvýšení může být provedeno zpětně, nejdříve však od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po dni doručení písemného oznámení o zvýšení nájemného nájemci.

V případě, že nájemce neuhradí nájemné nebo zálohy na služby řádně a včas po dobu delší než jeden měsíc, je tato skutečnost považována za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu a může být důvodem k výpovědi nájmu ze strany pronajímatele. Veškeré platby se považují za uhrazené dnem jejich připsání na účet pronajímatele. Nájemce není oprávněn jednostranně započíst proti nájemnému žádné své pohledávky vůči pronajímateli bez jeho předchozího písemného souhlasu.

Kauce a její podmínky

Při uzavírání nájemní smlouvy na byt je běžnou praxí, že pronajímatel požaduje po nájemci složení kauce, která je v zákoně označována jako jistota. Tato peněžní částka slouží jako finanční zajištění pro případ, že by nájemce neuhradil nájemné, způsobil škodu na bytě nebo nesplnil jiné povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Zákon stanovuje maximální výši kauce na trojnásobek měsíčního nájemného, přičemž do této částky se nezapočítávají zálohy na služby spojené s užíváním bytu.

Pronajímatel musí kauci po celou dobu nájmu uchovávat na svém zvláštním účtu a nakládat s ní jako řádný hospodář. Není oprávněn s těmito prostředky volně disponovat pro vlastní potřebu. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen kauci vrátit nájemci, a to včetně případných úroků. Má však právo si z kauce odečíst částky odpovídající dlužnému nájemnému nebo náhradě škody způsobené nájemcem.

Důležitým aspektem je lhůta pro vrácení kauce. Pronajímatel musí vrátit kauci nejpozději do jednoho měsíce od předání bytu, pokud se strany nedohodnou jinak. V případě, že pronajímatel tuto lhůtu nedodrží, může se nájemce domáhat vrácení kauce soudní cestou, přičemž má nárok i na zákonné úroky z prodlení.

V nájemní smlouvě by měly být přesně specifikovány podmínky složení a vrácení kauce, včetně její výše a způsobu úhrady. Je vhodné také uvést, za jakých okolností může pronajímatel kauci čerpat. Běžně se jedná o případy neuhrazeného nájemného, poškození bytu nad rámec běžného opotřebení nebo neuhrazení nedoplatků za služby spojené s užíváním bytu.

Nájemce má právo požadovat po pronajímateli potvrzení o složení kauce, které by mělo obsahovat výši složené částky a datum jejího přijetí. Toto potvrzení slouží jako důkaz pro případné budoucí spory. V průběhu nájmu může dojít ke změně výše nájemného, což ale automaticky neznamená možnost navýšení již složené kauce.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat situacím, kdy dochází ke změně vlastníka nemovitosti. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností původního pronajímatele, což zahrnuje i povinnost vypořádat kauci při skončení nájmu. Proto je důležité, aby při převodu nemovitosti došlo k předání informací o složené kauci a jejím případném čerpání.

V praxi se často setkáváme s případy, kdy pronajímatel požaduje kauci ještě před podpisem nájemní smlouvy. Tento postup není nezákonný, ale nájemce by měl být obezřetný a požadovat písemné potvrzení o složení kauce. Ideální je spojit úhradu kauce přímo s podpisem nájemní smlouvy, aby byly obě strany právně chráněny.

Předávací protokol a stav bytu

Při předání bytu nájemci je nezbytné důkladně zdokumentovat jeho stav, což se provádí prostřednictvím předávacího protokolu. Tento dokument slouží jako oficiální záznam o stavu nemovitosti v okamžiku předání a je klíčovým podkladem pro případné budoucí spory mezi pronajímatelem a nájemcem. V předávacím protokolu se detailně popisuje fyzický stav bytu, včetně všech jeho součástí, příslušenství a vybavení. Zvláštní pozornost je třeba věnovat případným vadám či poškozením, které musí být přesně zaznamenány a ideálně také fotograficky zdokumentovány.

Součástí předávacího protokolu je také soupis veškerého vybavení bytu, které pronajímatel nájemci poskytuje k užívání. To zahrnuje například kuchyňskou linku, spotřebiče, sanitární zařízení, vestavěné skříně a další pevně zabudované či volně stojící vybavení. U každé položky by měl být uveden její stav, případné vady či opotřebení. Důležitou součástí protokolu jsou také stavy měřičů energií a médií (elektroměr, plynoměr, vodoměr) k datu předání bytu.

Protokol by měl obsahovat také informace o předaných klíčích, čipech či jiných přístupových prostředcích k bytu a společným prostorám domu. Je vhodné uvést přesný počet předaných sad klíčů a specifikovat, k jakým dveřím či prostorám slouží. Součástí předávacího protokolu mohou být také dohodnuté podmínky užívání bytu, například specifická pravidla pro údržbu některých zařízení či vybavení, způsob třídění odpadu nebo pravidla pro užívání společných prostor domu.

V případě zjištění jakýchkoliv závad či nedostatků při předání bytu je nutné je do protokolu detailně zaznamenat. Doporučuje se uvést také termín jejich odstranění a způsob řešení. Pokud se strany dohodnou na určitých úpravách či opravách, které mají být provedeny po nastěhování nájemce, měly by být tyto dohody rovněž součástí předávacího protokolu.

Předávací protokol by měl obsahovat také informace o způsobu užívání jednotlivých zařízení v bytě, například návody k obsluze spotřebičů, systému vytápění či klimatizace. Je vhodné zde uvést také kontakty na správce domu, havarijní službu či jiné důležité osoby pro případ nutnosti řešení nenadálých situací. Protokol by měl být datován a podepsán oběma stranami, přičemž každá strana by měla obdržet jeden originál dokumentu.

V neposlední řadě je důležité v předávacím protokolu uvést také způsob a četnost provádění pravidelných revizí a kontrol technických zařízení v bytě, jako jsou plynové spotřebiče, elektrické instalace či komíny. Tyto informace pomohou předejít případným nedorozuměním ohledně odpovědnosti za údržbu a kontroly během trvání nájemního vztahu.

Smlouva o nájmu bytu je právní dokument, který chrání jak nájemce, tak pronajímatele. Je to most mezi dvěma stranami, který staví na důvěře a vzájemném respektu.

Radmila Procházková

Ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouva může být ukončena několika způsoby, přičemž každý z nich má své specifické podmínky a důsledky. Nejběžnějším způsobem ukončení nájemní smlouvy je výpověď, kterou může podat jak nájemce, tak pronajímatel. Nájemce může vypovědět nájem bez udání důvodu, musí však dodržet výpovědní lhůtu, která je standardně tříměsíční a začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně.

Pronajímatel má možnost vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených zákonem. Mezi tyto důvody patří zejména hrubé porušování povinností nájemce, nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců, potřeba bytu pro vlastní bydlení pronajímatele nebo jeho příbuzných. V případě výpovědi ze strany pronajímatele musí být důvod výpovědi přesně specifikován a výpověď musí být písemná.

Dalším způsobem ukončení nájemní smlouvy je dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem. Tento způsob je považován za nejméně problematický, jelikož obě strany souhlasí s podmínkami ukončení. Dohoda musí mít písemnou formu a měla by obsahovat přesné datum ukončení nájmu, způsob předání bytu a vyrovnání případných závazků.

V případě smlouvy na dobu určitou dochází k ukončení nájmu uplynutím sjednané doby. Pokud však nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce k opuštění bytu, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let.

Specifickým případem je okamžité ukončení nájmu, které může nastat například v situaci, kdy se byt stane nezpůsobilým k užívání nebo je zdraví či život nájemce ohrožen. V takovém případě není nutné dodržet výpovědní lhůtu a nájem může být ukončen okamžitě.

Při ukončení nájemní smlouvy je nájemce povinen předat byt pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. O předání bytu by měl být sepsán předávací protokol, který dokumentuje stav bytu při předání, stav měřičů energií a případné závady. Tento dokument slouží jako ochrana obou stran před případnými budoucími spory.

Pronajímatel je povinen vrátit nájemci kauci, pokud byla složena, a to nejpozději do jednoho měsíce od předání bytu. Z kauce může pronajímatel odečíst případné dlužné nájemné nebo náhradu škody způsobené nájemcem. Veškeré srážky z kauce musí být řádně doloženy a odůvodněny.

Společný nájem bytu manžely

Společný nájem bytu manžely představuje specifickou formu nájemního vztahu, která vzniká přímo ze zákona v okamžiku uzavření manželství. V případě, že jeden z manželů získá právo nájmu bytu před uzavřením manželství, vzniká oběma manželům společné nájemní právo k danému bytu okamžikem sňatku. Toto pravidlo platí i v situaci, kdy nájemní smlouvu uzavře jeden z budoucích manželů těsně před svatbou.

Důležitým aspektem společného nájmu bytu manžely je skutečnost, že oba manželé mají stejná práva a povinnosti. Každý z nich je oprávněn samostatně jednat v běžných záležitostech týkajících se společného nájmu. V případě podstatných rozhodnutí, jako je například výpověď nájmu, je však nutný souhlas obou manželů. Pronajímatel musí v takových případech komunikovat s oběma manžely jako s jedním nájemcem.

Za závazky vyplývající ze společného nájmu bytu odpovídají manželé společně a nerozdílně. To znamená, že pronajímatel může požadovat plnění nájemného či úhradu případných škod po kterémkoliv z manželů, přičemž zaplacením jedním z nich zaniká povinnost i pro druhého. Tato solidární odpovědnost trvá i v případě, že spolu manželé fakticky nežijí.

V průběhu trvání manželství nelze společný nájem bytu manžely zrušit jednostranným právním jednáním ani dohodou manželů. Jedinými možnostmi zániku společného nájmu jsou rozvod manželství, úmrtí jednoho z manželů nebo zánik nájmu jako takového. V případě rozvodu se bývalí manželé musí dohodnout o dalším užívání bytu. Pokud k dohodě nedojde, rozhodne na návrh jednoho z nich soud.

Společný nájem bytu manžely se vztahuje i na příslušenství bytu a na služby spojené s užíváním bytu. Manželé mají společné právo užívat veškeré prostory, které jsou součástí nájmu, včetně sklepních prostor, balkónů či společných prostor domu. Zároveň jsou oba odpovědní za dodržování domovního řádu a udržování bytu v řádném stavu.

V případě smrti jednoho z manželů přechází nájemní právo automaticky na pozůstalého manžela, který se stává jediným nájemcem bytu. Není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu ani činit jiné právní úkony. Pozůstalý manžel pokračuje v nájemním vztahu za stejných podmínek, jaké byly sjednány původně.

Pronajímatel nemůže odmítnout vznik společného nájmu bytu manžely, jelikož se jedná o zákonný následek uzavření manželství. Může však požadovat, aby byl o této skutečnosti informován, a to především z důvodu správné evidence nájemců a komunikace s nimi. Manželé by měli pronajímateli oznámit uzavření manželství v přiměřené době po svatbě.

Podnájem a přechod nájmu bytu

Podnájemní vztah představuje situaci, kdy nájemce přenechává byt nebo jeho část do užívání třetí osobě. K tomuto kroku je však vždy nutný písemný souhlas pronajímatele. Bez tohoto souhlasu se jedná o hrubé porušení nájemní smlouvy, které může vést až k výpovědi z nájmu. Pronajímatel má právo stanovit podmínky, za kterých s podnájmem souhlasí, například může požadovat vyšší jistotu nebo upravit délku podnájemního vztahu.

V případě přechodu nájmu bytu se jedná o specifickou situaci, kdy práva a povinnosti z nájmu přecházejí na jinou osobu ze zákona, typicky při úmrtí původního nájemce. Přechod nájmu je upraven v občanském zákoníku a nastává automaticky, pokud jsou splněny zákonné podmínky. Mezi osoby, na které může nájem přejít, patří především členové nájemcovy domácnosti, kteří v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt. Důležitou podmínkou je, že tyto osoby musely v bytě žít minimálně po dobu tří měsíců před úmrtím nájemce.

Při přechodu nájmu má přednost nájemcův manžel nebo registrovaný partner, následují nájemcovy děti, rodiče, sourozenci či jiné osoby, které s nájemcem žily ve společné domácnosti. Tyto osoby musí pronajímateli do jednoho měsíce od úmrtí nájemce oznámit, že hodlají v nájmu pokračovat. Pokud tak neučiní, jejich právo na přechod nájmu zaniká. Pronajímatel má právo požadovat po těchto osobách doložení splnění podmínek pro přechod nájmu.

Nájem bytu může přejít i v případě trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem. V takovém případě přechází nájem na člena nájemcovy domácnosti, který splňuje zákonné podmínky. Tento přechod musí být rovněž oznámen pronajímateli, a to bez zbytečného odkladu. Pronajímatel má právo v určitých případech odmítnout přechod nájmu, například pokud má závažné důvody vztahující se k osobě, na kterou má nájem přejít.

V souvislosti s podnájmem je důležité zmínit, že podnájemní smlouva musí být vždy písemná a měla by obsahovat obdobné náležitosti jako nájemní smlouva. Podnájemní vztah je závislý na existenci nájemního vztahu - pokud zanikne nájem, automaticky zaniká i podnájem. Podnájemce nemá vůči pronajímateli žádná přímá práva, jeho smluvním partnerem je výhradně nájemce. Proto je důležité, aby podnájemní smlouva jasně upravovala všechna práva a povinnosti mezi nájemcem a podnájemcem.

Při sjednávání podnájmu je vhodné věnovat pozornost také době trvání podnájmu, výši úhrady za podnájem a způsobu její úhrady, rozsahu užívání bytu podnájemcem a podmínkám ukončení podnájmu. Nájemce zůstává nadále odpovědný za dodržování všech povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, včetně řádného placení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu.